Kleine vve's, een groot probleem: 'Slecht onderhoud en niet sparen'
"Kleine vve's zijn het probleem van de toekomst", waarschuwt Kees Oomen van VvE Belang, een commerciële adviesorganisatie voor vve's. "In kleine vve's zien we een enorme onderhoudsopgave." Zo constateert hij dat veel gebouwen op slechte funderingen staan of dat er jaren niets aan een pand is gedaan.
Verduurzaming
Daarbovenop ligt er volgens hem ook nog eens 'verduurzamingsopgave' de komende decennia. Het helpt daarbij niet dat een deel van de kleine vve's slaapt en dus helemaal geen geld spaart voor grote opgaven. Onmin met buren maakt besluitvorming er ook niet makkelijker op. "We komen regelmatig slecht functionerende vve's tegen", beaamt Lana Gerssen, voorzitter wonen van de makelaarsvereniging NVM.
Maar liefst 40 procent van alle vve's kampt met interne ruzies, bleek deze zomer uit een enquête in opdracht van de Vereniging Eigen Huis (VEH). Niet alleen over verduurzaming, maar ook over fietsen in de lift, de bouw van een volière of geluidsoverlast.
Conflicten in de rechtszaal
Het leidt zelfs tot conflicten die zo hoog oplopen, dat de buren er onderling niet uitkomen. Dit leidde in 2023 al tot 125 rechtszaken, aldus de VEH. Pieter van Riemsdijk van voorRecht-rechtspraak.nl probeert dit te voorkomen. Hij begeleidt nu 40 bemiddelingszaken van vve's.
"De meeste conflicten gaan over het niet eens zijn met besluiten die in de vergadering van de vve worden genomen", vertelt Van Riemsdijk. De plicht om te verduurzamen zal voor nog meer conflicten zorgen, verwacht hij.
Verduurzamen van VvE's voor 2050 lijkt onmogelijk door kosten en rompslomp
In totaal waren er in Nederland in 2022 ruim 135.000 vve's volgens de meest recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het gaat hierbij om meer dan een miljoen woningen.
Kleine vve's
Ruim 93.000 van de vve's zijn gebouwen die tot en met zes appartementsrechten hebben. Iets minder dan de helft van de vve's is echt klein, met maximaal drie appartementsrechten.
Hoewel de bovenstaande problemen ook bij grote vve's spelen, zijn de problemen bij de kleine groter, zegt Oomen. Volgens hem kennen mensen elkaar goed en zijn ze daardoor meer van elkaar afhankelijk. Een dwarsligger heeft bovendien veel meer impact. "De sterkte van een kleine vve is ook gelijk de zwakte."
Slapende vve's
"Onze adviseurs zien regelmatig dat vve's niet voldoende actief zijn", zegt Martin Hagedoorn van de Hypotheekshop. Exacte cijfers hierover heeft hij niet.
Ook grote gemeenten (waar de problemen het vaakst voorkomen) en het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening kunnen geen precieze getallen noemen.
Wettelijke verplichting
Inactiviteit heeft meerdere verschijningsvormen. Er zijn vve's met een bestuur die niets sparen, maar ook vve's die helemaal niets geregeld hebben. Die beleggen geen vergaderingen en hebben zelfs geen rekening. Iets wat verboden is.
"Op grond van het Burgerlijk Wetboek zijn vve's verplicht om een reservefonds te hebben, bedoeld voor onderhoud en herstel", schrijft het ministerie. "Veel mensen weten dit niet", zegt Hagedoorn.
Praten als 'brugvrouw'
Jet Manrho uit Rotterdam woont sinds een aantal jaren in een pand met vier appartementen en een kleine vve. Dit heeft haar veel hoofdbrekens opgeleverd.
"Ik hou ervan dat dingen mooi en netjes zijn en dat het goed gebeurt. Andere eigenaren waren gewend om het zo te laten", vertelt zij. Om te zorgen dat er iets aangepakt zou worden, moest ze naar eigen zeggen praten als 'brugvrouw'.
Ook bij sociale huurwoningen is het qua onderhoud slecht gesteld:
Zo extreem slecht is het gesteld met onderhoud sociale huur: 'Het is levensgevaarlijk'
Vve-problematiek kan gevolgen hebben bij de verkoop of aankoop van een huis. "Een bank wil graag dat een pand onderhouden en verzekerd is", benadrukt Hagedoorn. Iets wat bij lethargisch handelen van een vve niet altijd gebeurt. "Een hypotheek afsluiten kan dan lastig zijn."
Oplossingen
Oomen van de belangenvereniging komt met een aantal mogelijke oplossingen. Hij zegt dat regels voor kleine vve's anders moeten worden dan voor grote vve's. "Die zijn nu hetzelfde. Er zijn soms bijvoorbeeld meer bestuursrollen, dan daadwerkelijke leden."
Vereniging Eigen Huis: stel verplichte modelovereenkomst in voor VvE-beheerders
Verder is hij voorstander van een actieve rol van de gemeente. "Die kunnen vve's op weg helpen." Hij doelt bijvoorbeeld op adviezen en hulp bij administratief beheer.
Gezamenlijke verantwoordelijkheid
Gezamenlijke verantwoordelijkheid is ook iets wat Oomen benoemt. "Mensen gedragen zich in een vve niet als eigenaar, terwijl ze dat wel zijn."
"Je bent de gebeten hond als jij of je vve niets doet", aldus Oomen. Volgens hem moeten bewoners hun huis verlaten als ze in gebreke blijven. "Nu kan er nog gevlucht worden door niet te betalen, maar straks komen de problemen."