Huizenkopers hebben vaker vermogende ouders: 'Voorsprong dankzij papa en mama'
Het verschil tussen de gemiddelde verkoopprijs van een woning, en het bedrag dat een gemiddeld huishouden kan lenen, loopt steeds verder op. Dat blijkt uit het jaarlijkse onderzoek naar de koopwoningmarkt dat het CPB vandaag publiceert. Het gat tussen de prijs van gemiddelde woning, en wat een gemiddeld huishouden maximaal kan lenen, is inmiddels opgelopen naar ongeveer 100.000 euro.
Inmiddels is nog slechts 21 procent van de koopwoningen bereikbaar voor gemiddelde huishoudens, tien jaar geleden was dat nog 61 procent van de koopwoningen.
Kind helpen met huis
Dat er toch nog huizen worden verkocht, komt door andere vormen van vermogen waar huizenkopers over kunnen beschikken. Overwaarde bijvoorbeeld, waar doorstromers of senioren vaak over beschikken. Ook erfenissen, spaargeld, en financiële hulp van familie worden hierin steeds belangrijker.
Al langer is bekend dat ouders hun kinderen graag helpen met het kopen van een huis. Soms via een eenmalige schenking, of via een familiehypotheek waarbij ouders hun kinderen een lening verschaffen om de woning te kunnen kopen.
Rijkere ouders
Deze vorm van financiële hulp ziet het CPB steeds duidelijker terug in de statistieken. Huizenkopers hebben gemiddeld gezien steeds vaker vermogende ouders. In 2015 hadden gemiddelde huizenkopers meestal ouders die ongeveer in het midden zaten van de vermogensverdeling (56e percentiel). Maar in 2024 was dit gestegen naar het 61e percentiel. Wat betekent dat de gemiddelde huizenkopers toen ouders hadden die rijker waren dan zes op de tien andere ouders. Kort gezegd: de ouders van gemiddelde huizenkopers zijn tegenwoordig een stuk vermogender dan tien jaar geleden.
WOZ-waarde woningen ruim 10 procent omhoog, check hier jouw gemeente
Vooral ouders van kopers in Utrecht, Amsterdam en Haarlem stijgen het sterkst in de vermogensverdeling, terwijl dit de duurste regio's op de woningmarkt zijn. Voor huizenkopers in Amsterdam geldt zelfs dat hun ouders meer vermogen hebben dan zeven op de tien overige families.
"Dit wijst erop dat vermogende ouders kopers een voorsprong geven op de woningmarkt", concludeert het CPB. "Dit kan via directe kanalen lopen, zoals schenkingen of een familiehypotheek, of via indirecte kanalen, zoals een hoger opleidingsniveau."
De conclusies van het CPB zijn in lijn met waar woningmarktdeskundigen al langer voor waarschuwen.
Onder meer hoogleraar woningmarktbeleid Peter Boelhouwer (TU Delft) ziet dat starters weliswaar vaker een huis kopen dan vroeger, maar dat dit met de huidige prijsniveaus alleen lukt als deze starters toegang hebben tot vermogen, zoals spaargeld of financiële hulp van de familie.
"Het zijn de beter verdienende starters die nu toegang krijgen tot de woningmarkt, de lagere middeninkomens zijn het kind van de rekening", zei Boelhouwer vorig jaar.
Groeiende schulden
De starters die nu een woning kopen, profiteren van de grote hoeveelheid voormalige huurwoningen die nu te koop komt. Die zijn vaak een stuk kleiner maar daarom ook goedkoper dan gemiddelde koopwoningen. Maar hiervoor steken starters zich wel flink in de schulden.
Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) is het opvallend dat huishoudens bij een nieuwe hypotheek steeds vaker de grenzen opzoeken van wat ze op basis van hun inkomen kunnen lenen. Starters leenden in 2025 gemiddeld 92 procent van het maximale leenbedrag, een paar jaar geleden lag dat rond de 70 procent. Een maximale hypotheek verhoogt de kans op betalingsproblemen bij ziekte, verlies van werk of scheiding.
Daarom is het volgens DNB onverstandig om de leennormen opnieuw te verruimen, zoals de afgelopen jaren gebeurde. De grote onrust in de wereld speelt hierin ook een rol. "Dit geldt des te meer nu sprake is van grote geopolitieke en macro-economische onzekerheid."
Steeds minder woningen voor een 'betaalbare prijs' (€390.000 in 2024) verkocht
Ondertussen worden er steeds minder woningen verkocht onder de betaalbaarheidsgrens. Die is dit jaar vastgesteld op 420.000 euro. In 2015 vond ruim 70 procent van de transacties plaats binnen het betaalbare segment, in 2024 was dit gedaald naar minder dan de helft van de verkochte woningen.
Ook kleiner wonen zou een oplossing kunnen zijn voor de woningmarkt, wordt uitgelegd in deze video:
